47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
生态文明如何改变中国？******
(生物多样性大会)生态文明如何改变中国？
中新社昆明10月15日电 题：生态文明如何改变中国？
——专访中国社科院生态文明研究所所长张永生
中新社记者 阮煜琳
在以“生态文明”为主题的2020年联合国生物多样性大会上，“生态文明”“绿水青山就是金山银山”等成为热频词，生态文明又是如何影响并改变着中国？正在昆明参加大会的中国社科院生态文明研究所所长张永生接受中新社记者专访时提出，生态文明正在引领一场全面而深刻的发展范式的转型，在生态文明新发展范式下，中国将进入高质量发展时代。
10月14日，《生物多样性公约》第十五次缔约方大会生态文明论坛在云南昆明举行。图为“绿水青山就是金山银山—从理念到实践”主题论坛。 中新社记者 崔楠 摄联合国《生物多样性公约》及第十五次缔约方大会(COP15)主题为“生态文明：共建地球生命共同体”，这是联合国首次以“生态文明”为主题召开的全球性会议。
联合国环境规划署执行主任英厄·安诺生说，此次大会重申了中国对符合生态文明理念的全球生物多样性保护议程的承诺，“绿水青山就是金山银山”的理念已被中国社会广泛接受，这提升了中国在生物多样性保护方面的引领者地位。
10月12日，云南昆明，联合国《生物多样性公约》第十五次缔约方大会会场外，喷泉开启迎接与会嘉宾。 中新社记者 崔楠 摄发展范式的全面深刻转变
中共十八大以来，中国生态文明建设从认识到实践发生了历史性、转折性、全局性的变化。“绿水青山就是金山银山”已经成为中国全社会的共识，绿色发展理念逐步深入人心。
张永生说，从传统工业文明到生态文明是工业革命以来划时代的变革。中共十八大以来，生态文明被写入宪法、党章，并成为“五位一体”总体布局的重要内容。习近平生态文明思想，正是中国共产党领导中国人民艰辛探索“人与自然和谐共生现代化”的产物。生态文明意味着发展理念和发展范式的全面深刻转变。
“发展的根本目的，是提高人们的福祉”，张永生说，但在传统发展模式下，不仅发展的目的和手段很大程度上本末倒置，而且这种模式还带来了不可持续的全球生态环境危机。人类社会的发展，正面临一个重要的历史关口。
张永生认为，习主席在大会上提出的各国“携手同行，开启人类高质量发展新征程”的倡议，包括“以生态文明建设为引领，协调人与自然关系”等四点内容，都是关于发展的最基本问题的深刻反思，是在中国发展实践和5000年中国传统文化基础上形成的中国智慧。高质量发展道路是对过去传统发展道路的纠偏，即从过去过于国内生产总值(GDP)导向，回到提高人民福祉这个发展的初心。
这种转变在中国如何发生？
据张永生介绍，中国社科院生态文明研究所日前和腾讯联合开展的“数字生态文明实验基地”研究项目，通过1万余份网络问卷调查和350多万份公开热帖和评论样本大数据分析显示，生态文明正全方位深刻地改变中国。
“民众关于环境与发展关系的认识和选择，均在发生重大转变。如调查显示，只有10%左右的民众认为，环境破坏是经济必须付出的代价。在环境与发展之间，绝大部分人不愿意以牺牲环境为代价提高收入”，张永生说。
“但由于现有的发展概念和发展模式大多是在传统工业时代形成，很多人对目前在中国以及全球范围正在发生的这场深刻变革却浑然不觉”，张永生说。
对于这种转变在中国如何发生的，张永生提出，首先，生态文明建设明显提升中国发展质量和民众福祉。在经济因为进入新发展阶段而增速放缓的情况下，民众生活满意度却持续提升。
同时，生态文明正在引领一场全面而深刻的发展范式转型，包括发展理念、美好生活、消费观念、商业模式、就业观念、福祉等概念，均在发生深刻变化。
再者，传统工业时代建立的发展理论，很多都明显同现有事实不符。需要在生态文明新的视角下，对传统工业时代形成的发展理论和现代化概念进行深刻反思和重建。
生态文明绿色发展时代开启
“十四五”时期，中国生态文明建设进入了以降碳为重点战略方向、推动减污降碳协同增效、促进经济社会发展全面绿色转型、实现生态环境质量改善由量变到质变的关键时期。
张永生说，随着生态文明建设的全面推进，传统工业时代形成的发展范式必然发生深刻转变，包括发展理念、发展内容、资源概念、商业模式、体制机制和政策等，均会发生深刻转变。全球范围的碳中和共识与行动，标志着传统工业时代的落幕，一个新的生态文明绿色发展时代的开启。
张永生表示，这种划时代的转变，正好同中国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的时间节点相吻合。在生态文明新发展范式下，中国将进入高质量发展时代，实现人与自然和谐共生的现代化。(完)
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